• Av.Harun Ümit Eren

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN CAYILMASI DURUMUNDA EMLAKÇININ KOMİSYON HAKKI


KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLDÜĞÜNDE EMLAKÇI KOMİSYON ÜCRETİNE HAK KAZANIR MI?


Ülkemizde inşaat sektörünün ivme kazanmasının ardından taşınmaz alım-satımı ve kiralamalarında uzman kişi ve kurumlardan danışmanlık almak isteyen kişi sayısı da bir hayli artmıştır. Emlak danışmanlık hizmetini sözleşmeyle somut hale getirmek isteyen taraflar genelde matbu hazırlanan belgeleri kullanmakta veya akde dair beyanlarını sadece sözlü olarak ifade etmektedir. Fakat taraflara özgü hazırlanmayan matbu belgeler veya sözlü ifadeler, sözleşmeden cayma(dönme) halinde her iki tarafı da güç duruma düşürmektedir. Hatta şekil şartlarına uyulmaması halinde sözleşme geçersiz sayılmaktadır. Böyle bir durumda ise özellikle emlak danışmanlığı veren kişinin komisyon hakkı tehlikeye düşmektedir çünkü emlak danışmanlığına dair bir sözleşme olmayacağı için bu sözleşmeye bağlı komisyon hakkı da olmayacaktır. Dolayısıyla, emlak danışmanının komisyon ücretine, sözleşmeden cayma halinde de hak kazanabilmesi için emlak danışmanlık sözleşmelerinin öncelikle geçerli bir halde hazırlanması gerekmektedir.


Bu makalede de, şekil şartlarına uygun hazırlanmayan taşınmaz kiralamasına dair emlak danışmanlık sözleşmesinden dönüldüğünde emlak danışmanının komisyon hakkı incelenecektir.


1-TAŞINMAZ KİRA SÖZLEŞMESİ:


Türk Borçlar Kanunu 299.maddede öngörüldüğü üzere Kira Sözleşmesi

“kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”.

Görüldüğü üzere kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Bir başka deyişle kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak kurulabilecektir. Yazılı veya sözlü kurulan kira sözleşmesinin kurulma anı, emlak danışmanının komisyon hakkının doğumu açısından önem arz etmektedir.


TBK 1. maddeye göre

“Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.“

Bu maddeden hareketle, sözleşmenin kurucu unsurlarını taşıyan icabın kabul edildiğine dair beyanla beraber sözleşme kurulmuş sayılır. Kira sözleşmelerinde de kiracı ile kiralayanın karşlıklı ve birbirine uygun irade beyanlarını açıklamaları halinde sözleşme kurulmuş kabul edilmelidir. Nitekim Yargıtay’ın kira sözleşmesinin ne zaman kurulduğuna dair emsal kararları da mevcuttur.


“Kiracılık ilişkisi kira sözleşmesinin imzalanması ile doğar ve hüküm doğurur. Sözleşmenin kurulması ile kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda bu tarih itibariyle kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğar.”(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/4486 K: 2016/1556)


2-SÖZLEŞMEDEN CAYMA(DÖNME):


Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğu için kural olarak sözleşmeden dönme sadece sözleşmenin ifasına başlanılmamışsa mümkün olmaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesi kurulduktan hemen sonra fakat daha sözleşmenin ifasına başlanmadan önce taraflardan biri sözleşmeden dönebilir.


Dönme(cayma) halinde, sanki sözleşme hiç kurulmamışçasına, geçmişe etkili (“ex tunc”) olarak ortadan kalkar. Fakat usulüne uygun yapılmış bir emlak danışmanlık sözleşmesi olması halinde, danışman komisyon hakkını sözleşmeden cayma halinde , hatta hazırlık işlermlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.


Yargıtay’ın genel nitelikteki komisyoncu(tellal-simsar) ile alakalı hükmü de bu minvaldedir.

“Tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, sözleşenlerin cayması hali için ayrıca ücret öngörüldüğüne göre, hazırlık işlerinin ikmali halinde, davacı tellala ücretin ödeneceğinin kabulü gerekir. O nedenle davalı satıcı %2 lik ücreti sözleşme hükmü uyarınca her halükarda davacıya ödemekle yükümlüdür. ”(YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2002/13-233 K. 2002/257)


3-TAŞINMAZLARA İLİŞKİN KOMİSYONCULUK SÖZLEŞMESİ


Yukarıda da belirtildiği üzere, emlak danışmanının her halükarda komisyon ücretine hak kazanabilmesi için kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun bir komisyonculuk sözleşmesinin var olması gerekir.


TBK 520.madde gereği

“Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”

Emredici nitelikteki bu hüküm gereği, yazılı bir şekilde yapılmayan emlak danışmanlığı sözleşmesi geçersizdir. Nitekim Yargıtay da bu minvalde hüküm vermiştir.

Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılamayacağı, davacı ile davalı arasında bu anlamda yapılmış yazılı bir sözleşme bulunmadığı, ..., sözleşmenin kurulmasında aracılık yapmış olsa bile, kurulmuş geçerli bir sözleşme bulunmadığı gibi davacının tarafı olmadığı sözleşme ile kararlaştırılan ücreti isteyemeyecektir.” (YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2016/3384 Karar Numarası: 2019/648)


Sonuç olarak, kira sözleşmesinin kurulması öncesinde ve sırasında, aracılık kapsamında emek ve zaman harcayarak sözleşmenin kurulmasına katkı sağlayan emlak danışmanlarının, komisyonculuk bedeline hukuken hak kazanabilmesi için danışmanlık verdiği tarafla önceden yazılı bir anlaşma imzalaması ve anlaşmada tüm hususları sarih bir şekilde belirtmesi gerekir. Aksi halde, kira sözleşmesinden dönüldüğünde emlak danışmanı komisyon bedelinde hukuken herhangi bir hak iddia edemeyecektir. Bu nedenle emlak danışmanlarının, konusunda uzman hukukçulardan destek alması ileride yaşayabilecekleri hak ihlallerinin önüne geçecektir.

1,113 görüntüleme

0232 335 15 32

Bu internet sitesinde bulunan her türlü hukuki görüş, belge, bilginin tamamı izmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu tarafından bilgilendirme ve tanıtım amacıyla, kişisel ve ticari olmayan amaçlarla hazırlanmış ve erişime açılmıştır. Bunların hiçbiri Hukuki Tavsiye niteliğinde olmadığı gibi, en son hukuki durumu da yansıtmayabilir. Bu hukuki görüş, belge ve bilgilerin kullanımı ve kopyalanması izmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu tarafından verilecek yazılı izini ile mümkündür. Bu halde bile, ziyaretçiler bu sitedeki hukuki görüş, belge ve bilgilere dayanarak hareket etmemelidirler. Ziyaretçiler bu hukuki görüş, belge ve bilgilerin yanlış olduğunu veya bu hukuki görüş, belge ve bilgilere dayanarak zarara uğradıklarını iddia edemezler. Sitede bulunan hukuki görüş, belge ve bilgilerin kullanımı sonucundan doğabilecek zararların tamamından kullanıcı sorumludur. İzmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu , bu internet sitesinde bulunan hukuki görüş, belge ve bilgilerin içeriğine dayanan üçüncü kişilerin durum ve davranışlarının sonuçlarından sorumluluk kabul etmez. Bu internet sitesinde bulunan hukuki görüş, bilgi ve belgelerin yazılı izinle dahi olsa kullanılması, İzmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu'na yazılı yada elektronik ortamda bilgi ve belge ulaştırılması, izmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu  ile Avukat – müvekkil ilişkisi yaratmayacaktır. Bu internet sitesinde kullanılan büro logosu, izmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu  tarafından yaratılmış olup, fikri hakları izmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu 'na aittir. Logonun herhangi bir şekilde kopyalanması ve kullanılması bu hakların ihlali anlamına gelir ve kesinlikle yasaktır.Bu internet sitesine herhangi bir şekilde bağlantı yaratmak, izmir avukat KAPİTAL HUKUK Bürosu 'nun yazılı onayı olmadıkça yasaktır. Bu siteyi ziyaret edenler, yukarıdaki şartları kabul etmiş sayılır.